한남동 빌라의 반격, 규제 틈새를 파고든 하이엔드 부동산 🏘️

아파트만 옥죄니, 한남동 고급빌라가 웃었다: 풍선효과 심층 분석

지난 3월 24일, 서울 부동산 시장은 토지거래허가구역 지정이라는 예상치 못한 변수를 맞이했습니다. 강남 3구와 용산구의 아파트 약 2,200개 단지가 규제 대상이 되면서, 시장의 흐름은 새로운 방향으로 흘러가기 시작했습니다.

며칠 후, 한남동 유엔빌리지 내 한남유림빌라 한 세대가 50억 원에 거래되었다는 소식이 들려왔습니다. 단순한 고급 주택 거래로 치부하기엔 시기적으로 너무나 의미심장한 움직임이었습니다. 투자자들은 규제의 빈틈을 빠르게 파고들기 시작했습니다.

규제는 아파트만? 빌라와 오피스텔의 부상

이번 토지거래허가구역 지정은 아파트에만 적용됩니다. 고급 빌라, 연립주택, 오피스텔은 규제에서 제외되면서 정책의 사각지대가 발생했습니다.

실제로 2025년 1분기 서울 연립·다세대 주택 거래금액 상위 8곳 중 7곳이 용산구에 집중되었습니다. 거래가는 25억 원에서 50억 원에 이르며, 고급 브랜드 주택들이 시세를 주도하고 있습니다.

한눈에 보는 이슈 요약

항목	내용
규제 대상	강남 3구·용산 아파트 약 2,200개 단지
비규제 대상	고급 빌라·연립주택·오피스텔
규제 시행일	2025년 3월 24일
이상 거래 사례	한남동 한남유림빌라 50억 원 (3월 24일 계약)
주요 수혜 지역	용산 한남동·동빙고동, 송파 롯데월드타워

한남동, 다시 주목해야 할 이유

'입지의 황제'라 불리는 한남동, 그중에서도 유엔빌리지는 하이엔드 단독 주택단지로 외교관, 재벌 2세, 연예인 등 사회 지도층이 거주하는 곳입니다. 최근 유엔빌리지 내 '상월대'가 이달 중 48억 2,000만 원에 거래되기도 했습니다.

TMI: ‘상월대’는 건축가 승효상 씨가 설계한 주택으로 ‘달을 감상하는 집’이라는 뜻을 담고 있습니다.

규제로 인해 아파트 시장이 주춤하는 사이, 자금력을 갖춘 매수자들은 '아파트'라는 틀을 벗어나 새로운 주거지를 찾아 나서고 있습니다.

오피스텔의 반격, 롯데월드타워 시그니엘 레지던스

용산이 빌라로 주목받는 동안, 송파구 롯데월드타워의 시그니엘 레지던스는 높은 호가로 이목을 끌고 있습니다.

오피스텔로 등록되어 토지거래허가 대상에서 제외된 이곳은 최근 전용 200㎡ 한 세대가 84억 원에 거래되며, 새로운 부촌으로서의 위상을 과시하고 있습니다.

과거 오피스텔은 소형, 실속형이라는 인식이 강했지만, 최근에는 시그니엘과 같은 럭셔리 오피스텔이 고급 수요를 흡수하고 있습니다.

전문가 진단: "규제는 풍선 효과를 낳는다"

대한건설정책연구원의 이은형 연구위원은 "도심 아파트에만 광범위한 규제를 도입하면 시세 불균형이 발생하고, 장기적으로 재산권 침해라는 여론 문제를 야기할 수 있다"고 지적합니다.

규제가 단기적으로 가격을 억제할 수는 있지만, 동시에 규제를 피할 수 있는 자산에 대한 초과 수요를 유발하여 투자 심리를 자극하는 부작용을 낳을 수 있습니다.

투자 인사이트: 규제의 경계를 주목하라

• 아파트 규제 강화는 규제 밖 자산의 가치를 높이는 '골드 키'가 될 수 있습니다.
• 유엔빌리지, 한남뉴타운, 시그니엘 등 하이엔드 시장은 풍선 효과의 종착지가 될 가능성이 높습니다.
• 정책의 방향성을 정확히 파악하고 '규제의 경계선'을 면밀히 분석해야 합니다.

사례: 강남구 도곡동에 거주하는 A씨는 2021년 45억 원에 아파트를 매입했지만, 재건축 규제와 보유세 부담으로 고민이 깊어졌습니다. 반면, 친구 B씨는 2023년 말 한남동 상월대의 빌라를 38억 원에 매입하여 현재 10억 원 이상의 시세차익을 얻고 있습니다.

마치며

토지거래허가제는 서울 집값 안정을 위해 도입되었지만, 시장은 규제의 빈틈을 놓치지 않습니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자든, 안정적인 투자처를 찾는 자산가든, 성공적인 전략은 '제한된 시대의 유연한 시선'에서 비롯됩니다. 이제는 아파트에만 갇힐 것이 아니라, 규제의 경계를 넘나드는 새로운 시각이 필요합니다.